Korkeimmalle hallinto-oikeudelle

Viite:
Selityspyyntö (Dnro 2414/1/07), saapunut 3.8.2007

Asia:
LAPUAN KAUPUNGIN SELITYS RISTO JALAVAN YM.  VALITUKSESTA, JOKA KOSKEE VAASAN HALLINTO-OIKEUDEN PÄÄTÖSTÄ 4.7.2007 NRO 07/0422/3

 
VAATIMUS
Lapuan kaupunki vaatii, että valitus kaikilta osin perusteettomana hylätään.
 
PERUSTELUT
Valittajat ovat toistaneet kaikki Vaasan hallinto-oikeudelle esittämänsä perusteettomat väitteet.

Lapuan kaupunki uudistaa kaiken, mitä olemme Vaasan hallinto-oikeudelle tehdyn valituksen johdosta aikaisemmin lausuneet.

Lisäksi korostamme seuraavia asioita:

Asian taustaa
 
Lapuan kaupunginhallituksen päätöksellä hyväksytyn kiinteistökaupan esisopimuksen kohteena olevan alueen asemakaava on tullut lainvoimaiseksi korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä 3.5.2002.  Korkeimman hallinto-oikeuden päätöstä edelsi pitkä oikeusprosessi, jonka aikana asemakaavan laillisuus tuli perusteellisesti tutkittua.  Lisäksi asiasta käytiin laaja kansalaiskeskustelu, johon valittajatkin viittaavat. Keskustelu kohdistui nimenomaan kysymykseen siitä, onko kyseinen alue soveltuva vähittäiskaupan suuryksikölle.  Asia tuli em. korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä lopullisesti ratkaistuksi.

Korostamme, että kaupunginhallituksen päätöksessä on päätetty ainoastaan kyseessä olevan tontin ja sillä olevan rakennuksen kiinteistökaupan esisopimuksesta.  Keskeisenä tavoitteena on saada alue em.  tavalla laillisen ja ajan tasalla olevan asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.

Kiinteistökaupan esisopimuksen kohde ei ole täysin sama kuin kiinteistökaupan esisopimuksessa, joka aikanaan tehtiin Etelä-Pohjanmaan Osuuskaupan kanssa.

Kiinteistökaupan esisopimuksen valmistelusta

Kiinteistökaupan esisopimuksen valmistelussa on lähdetty siitä, että kaupunki pyrkii saamaan asemakaavassa vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen mahdollistavan tontin asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.  Tämä lähtökohta ilmenee selkeästi jo myynti-ilmoituksesta, jossa on todettu, että "voimassa olevassa asemakaavassa tontti on merkitty KL-merkinnällä, joka mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen tontille.  Kaupunki edellyttää, että tontti rakennetaan erikseen sovittavassa ajassa ja tavalla voimassa olevan asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen".

Sama periaate ilmenee selvästi hyväksytystä kiinteistökaupan esisopimuksesta, jossa on todettu, että tontti on rakennettava asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.  Sopimuksessa on määritelty myös vähimmäisrakentamisvelvoitteen määrä.  Esisopimuksessa tätä asiaa on varmistettu myös sillä, että ko.  velvoitteen rikkomisesta on sovittu maksettavaksi sopimussakko.  Lisäksi on tietysti selvää, ettei rakennuslupaa asemakaavan vastaiseen rakentamiseen voida alueelle edes saada.  Asiassa ei ole mitään epäselvää siitä, etteikö kaikissa yhteyksissä ole tarkoitettu kiinteistökaupan esisopimuksen tekohetkellä voimassa olevaa asemakaavaa.  Tämä on täysin selvää molemmille sopijaosapuolille.

Kaupungilla on luonnollisesti kaavoitusmonopoli.  Tässä tapauksessa ei ole kuitenkaan missään vaiheessa ollut keskustelua eikä sovittu siitä, että asemakaavaa muutettaisiin tehdyn kiinteistökaupan esisopimuksen jälkeen.

Kuten valituskirjelmästäkin ilmenee, kiinteistökaupan esisopimuksen kohteena olevan alueen asemakaavan sisällöstä on käyty pitkä oikeusprosessi, jonka lopputuloksena korkein hallinto-oikeus hyväksyi kyseiselle alueelle asemakaavan, joka mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen alueelle.  Tässä yhteydessä käytiin myös laaja kansalaiskeskustelu asiasta.  Kansalaiskeskustelussa esitetyt mielipiteet ovat luonnollisesti olleet päätöksentekijöiden tiedossa.  On selvää, että tehtäessä päätöstä kiinteistökaupan esisopimuksesta nimenomaan alueen käyttämisestä voimassa olevan asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen ei ole tarpeen uudelleen aloittaa keskustelua asemakaavan sisällöstä.

Asiaa on valmisteltu täysin julkisesti mm.  ko.  kiinteistön myynti-ilmoituksessa, joka on julkaistu Ilkka- ja Pohjalainen-lehdissä valokuvan kera, on kerrottu myyntikohde ja edellytys, että tontti rakennetaan voimassa olevan asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.  Asian käsittely kaupunginhallituksessa on tapahtunut siten, että mm.  esityslistat on toimitettu etukäteen tiedotusvälineille.  Kaupunginhallituksen kokous sinällään ei ole ollut julkinen, menettely on sama kuin muissakin kaupunginhallituksen käsittelemissä asioissa.  Asian valmistelusta on informoitu myös myytävän rakennuksen vuokralaisia ja heidän kanssaan on käyty neuvotteluja korvaavista tiloista.

Lapuan kaupunki myy ja ostaa jatkuvasti rakennettuja ja rakentamattomia kiinteistöjä.  Toiminta on täysin normaalia.  Asia valmistellaan julkisesti, kuten tässäkin tapauksessa.

Selvää on, että laajemman kansalaiskeskustelun käyminen on tarpeetonta, jos esimerkiksi myydään alue tarkoitukseen, joka edellyttää kaavanmukaisen käyttötarkoituksen muutosta.  Tässä tapauksessa ei ole kuitenkaan kysymys tällaisesta tilanteesta.

Kaupunki on teettänyt ja sen käytössä on merkittävä määrä selvityksiä ja tutkimuksia, joissa on selvitetty kaupallisten hankkeiden mahdollisuuksia ja vaikutuksia Lapualla.  Tällaisia ovat mm.:

1.  Lapuan keskusta-alueen asiakastutkimus.  Seinäjoen ammattikorkeakoulu, markkinatutkimuspalvelut v.  2003.

2.  Etelä-Pohjanmaan kysyntä- ja tarjontaraportti, Tampereen yliopiston liiketaloudellinen tutkimus- ja koulutuskeskus 2004

3.  Simpsiö- ja NovaPark-hankkeiden aluetaloudelliset vaikutukset Helsingin yliopisto/Makes ja Valtion taloudellinen tutkimuskeskus (VATT) 2005.

4.  Etelä-Pohjanmaan maakunnan ostovirta-analyysi.  Seinäjoen markkinatutkimuspalvelut 2005.

Näitä selvityksiä on useita kertoja esitelty myös kuntalaisille järjestetyissä tilaisuuksissa.  Lisätietoa niistä löytyy Lapuan kaupungin kotisivuilta www.lapua.fi.

Osa selvityksistä on tehty sen jälkeen kun uusi S-Market ja Lidl ovat rakentaneet omat yksikkönsä.  S-Market korvasi Lapualla jo aikaisemmin olleen pienemmän yksikön.

Valmistelu on ollut lain edellyttämässä laajuudessa julkista ja kaupunginhallituksen tiedossa on ollut kaikki asiaan vaikuttavat seikat.  Kaupunginhallitus ratkaisee lisäksi itse selvitysten riittävyyden ja on ne katsonut riittäviksi.  Valmistelu täyttää Hallintolain 31 §:n ja 41 §:n sekä Kuntalain 27 ja 29 §:ien mukaiset vaatimukset.

Mahdollisuus arvioida osayleiskaavan ja asemakaavan ajanmukaisuutta Lapuan kaupunki katsoo ensisijaisesti, ettei tämän valituksen yhteydessä voida arvioida kiinteistökaupan esisopimuksen kohteena olevan alueen yleis- ja asemakaavan ajanmukaisuutta.  Kaupunginhallituksen päätös koskee ainoastaan kiinteistökaupan esisopimuksen tekemistä ei koske miltään osin kyseisen alueen yleis- tai asemakaavaa.  Lisäksi maankäyttö- ja rakennuslaissa on erikseen säädetty menettelytavoista yleiskaavan ja asemakaavan ajanmukaisuuden tarkistamiseksi.

Osayleiskaavan ja asemakaavan ajanmukaisuus Mikäli korkein hallinto-oikeus katsoo kuitenkin voivansa arvioida kyseisen alueen osayleis- ja asemakaavan ajanmukaisuutta, tärkeää on ensinnäkin huomata, ettei osayleis- ja asemakaavan ajanmukaisuutta voida arvioida sillä perusteella, mikä taho asemakaavan toteuttaa.

Kaupungin kannalta sillä, että alueen rakentaa asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen joku muu kuin alunperin oli tarkoitus, ei ole merkitystä.  Olennaista on, että alue tulee asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.  Kaupungin tehtävä on nimenomaan edistää sitä, että ydinkeskustan alueet saadaan asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseensa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 60 §:ssä on määräys asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnista.  Kyseisestä lainkohdasta ilmenee selkeästi, ettei asemakaava ole ollut voimassa niin pitkään, että em.  lainkohdan mukaista ajan kulumiseen liittyvää asemakaavojen tarkistamista tai ajanmukaisuuden tarkistamista olisi tarpeen tässä vaiheessa suorittaa. Kuten edellä on todettu, ko.  alueen asemakaava on saanut lainvoiman vasta 3.5.2002 ja osayleiskaava lopullisesti 7.10.2003.  Myöskään maankäyttö- ja rakennuslain 36 ja 51 §:ien yleiset määräykset asemakaavan ajan tasalla pitämisestä eivät tässä tapauksessa edellytä toimenpiteitä.  Alueelle vuonna 2002 vahvistuneessa asemakaavassa tavoitteena on parantaa Lapuan keskustan palvelurakennetta.  Tämä tavoite on edelleen ajankohtainen ja tärkeä.  Se, että Etelä-Pohjanmaan Osuuskauppa ja Lidl ovat toteuttaneet hankkeensa ydinkeskustan ulkopuolelle, ei poista tarvetta ydinkeskustan palvelurakenteen parantamiseen. Ko.  alueen kaavat ovat täten vielä hyvinkin ajanmukaisia.

Mitä tulee väitteeseen, että asemakaava on vanhentunut ja epärealistinen suurmyymälän rakentamisen kannalta, on ensinnäkin todettava, että asemakaava on laadittu määräyksiltään siten mahdollistavaksi, että tontille voidaan toteuttaa joko yksikerroksinen taikka osittain tai kokonaan kaksikerroksinen liikerakennus, joka sallii myös maanalaisen pysäköinnin.  Kulkuyhteyksien järjestämisen liittymäpaikkoja on sekä Tuomaalankadun että Lassilantien puolelta, joten tontille liikennöinti onnistuu.  Julkisivumateriaalina on käytettävä rapattua kivipintaa ja lasipintojen osalta suurelta osin läpinäkyvää lasia.  Siten kysymys ei ole valituksessa esitetyllä tavalla siitä, että julkisivumateriaalina voidaan käyttää vain lasia, joka suurelta tulee olla läpinäkyvää.  Kaavamääräysten mukainen istutettava puurivi on jo olemassa ja se voidaan säilyttää, joten väite ko.  määräyksen epärealistisuudesta ei pidä paikkaansa.  Mm. edellä olevan perusteella voidaan todeta, että vuonna 2002 vahvistettu asemakaava on edelleen sisällöltään toteuttamiskelpoinen kyseiseen tarkoitukseen.

Kaavojen ajantasaisuutta arvioidaan myös maankäyttö- ja rakennuslain 7 §:n edellyttämissä vuosittain tehtävissä kaavoituskatsauksissa.  Lapuan kaupunginvaltuusto on 14.3.2005 vahvistanut vuotta 2004 ja 2005 koskevan kaavoituskatsauksen, joka sisältää asemakaavojen ajantasaisuuden arvioinnin.  Edellä mainitun kaupunginvaltuuston päätöksen yhteydessä on hyväksytty myös kaavoitusohjelma vuosille 2005 - 2007.

Uusin kaavoituskatsaus on hyväksytty kaupunginvaltuuston päätöksellä 28.6.2007.  Se koskee vuotta 2007 ja sisältää myös kaavoitusohjelman vuosille 2007 - 2009.  Uusimman kaavoituskatsauksen ja kaavoitusohjelman käsittelyn yhteydessä ei ole päätetty, että nykyistä kiinteistökaupan esisopimuksen kohteena olevaa alueen asemakaavaa olisi tarvetta muuttaa.

Lapuan kaupungilta on pyydetty lausunto (lausuntopyyntö saapunut 30.8.2007) ympäristöministeriölle 28.7.2007 päivätystä esityksestä Lapuan linja-autoaseman aluetta koskevan kaavoituskehotuksen antamisesta.  Ympäristöministeriölle tehty esitys on täysin perusteeton.

Väite, että myytävän alueen tonttijako ei ole
asemakaavan ja MRA:n nojalla perusteltavissa

Tältäkin osin Lapuan kaupunki katsoo, ettei tonttijakoa koskevaa asiaa voida tämän valituksen yhteydessä tutkia.  Kaupunginhallituksen päätös ei koske miltään osin tonttijakoa, josta Lapuan kaupungin tekninen lautakunta on tehnyt erillisen lainvoimaisen päätöksen.

Mikäli tonttijaon sisältökysymys kuitenkin tutkitaan, toteamme, että ko. keskustan kaupunginosan kortteliin 122 on laadittu erillinen tonttijaon muutos, jonka tekninen lautakunta on hyväksynyt 24.4.2006.  Asemakaavassa numeroin osoitettu kokonaisrakennusoikeus on jaettu muodostettaville tonteille MRL:n 79 §:n l momentin nojalla.  Lapuan kaupungin omistuksessa olevalle ns.  entisen apteekkirakennuksen tontille on tonttijaossa osoitettu 400 kr-m2:n rakennusoikeus, joka mahdollistaa tarvittaessa ko.  rakennuksen laajennuksen (nykyinen kerrosala noin 250 kr-m2).  Rakennusoikeuden on katsottu riittävän kyseisen tontin osalta koska merkittävää laajentamistarvetta ei ole.  Tonttijaossa on järjestetty tarvittavat kulkuyhteydet rasitteena sekä Tuomaalankadulta että Lassilantieltä MRA 37 §:n nojalla.  Tarvittavat pysäköintialueet ovat asemakaavan mukaisesti järjestettävissä molemmille tonteille.  Edellä olevan perusteella tonttijako on MRL:n 78 §:n 4 momentin ja 37 §:n l momentin 2 kohdan vaatimukset täyttävä ja siten tarkoituksenmukainen. Tonttijako on myös lainvoimainen.  Tonttijakopäätöksestä 9.11.2006 korkeimmalle hallinto-oikeudelle tehdyn purkuhakemuksen osalta toteamme, että korkein hallinto-oikeus on päätöksellään 31.8.2007 jättänyt tutkimatta kyseisen purkuhakemuksen.

NovaPark-hanke/keskustan kehittäminen

Lapuan kaupunki on laittanut vireille NovaPark-ostospuiston toteuttamisen valtateiden 16 ja 19 risteysalueelle.  Alueen asemakaava, joka mahdollistaa alueen käytön ko.  tarkoitukseen, on lainvoimainen .  Esisopimuksessa tarkoitetulle alueelle tapahtuva vähittäiskaupan suuryksikön rakentaminen ei ole vaihtoehto tälle hankkeelle.  Olennaista on huomioida, että Lapuan keskustaan tapahtuvat kaupan investoinnit perustuvat ensisijaisesti lapualaisten ostovoimaan.  Esimerkiksi v.  2003 tehdyn tutkimuksen mukaan n.  21 % keskustassa asioivista henkilöistä oli muualta kuin Lapualta.  Sen sijaan NovaPark-ostospuistoon tulevat yritykset lähtevät siitä, että NovaPark-alueesta tulee Etelä-Pohjanmaan pohjoisosien vetovoimaisin kaupallinen alue.  Tarkoituksena on pienentää etelään menevää ostovoimaa n.  30 %, tästä syystä tavoitteena on toteuttaa ensi vaiheessa n.  15.000 - 20.000 kr-m2:n suuruinen rakentaminen NovaPark-alueelle.  Lapualaisten ostovoima on vain osa NovaPark-ostospuiston tarvitsemasta ostovoimasta.  Olennaista molemmissa hankkeissa on kuitenkin se, että pyrkimyksenä on pienentää lapualaisten ostovoiman menemistä muualle kuin Lapualle.  Lapualaisten ostovoimasta meni v.  2003 yli 32 milj.  euroa muualle kuin Lapualle.

Kaikkien lapualaisten tavoitteen ja edun mukaista tulisi olla tämän ostovoiman karkaamisen pienentäminen.  Huomioitavaa on myös se, että em.  hankkeiden kokoluokat ovat aivan erilaiset.  Nimenomaan NovaPark-ostospuistoalueen toteuttamisen vuoksi kaupungin tarkoituksena on panostaa myös kaupungin ydinkeskusta-alueen kehittämiseen ja vähittäiskaupan suuryksikön toteuttaminen esisopimuksessa tarkoitetulle alueelle on yksi tärkeä osa ydinkeskusta-alueen kehittämistä.

Yleisellä tasolla voidaan todeta, että vähittäiskaupassa keskimäärin 200.000 euron myynnin lisäys tuo yhden lisätyöpaikan, näin laskettuna lapualaisten ostovoiman menemisellä Lapuan ulkopuolelle menetetään tällä hetkellä jo yli 150 vähittäiskaupan työpaikkaa.  Kaupungin kannalta kyse on siis merkittävästä asiasta.

Esisopimuksen kohteena olevan tontin rakennusoikeus

Myytävän tontin rakennusoikeuden määrää ei voida pitää mitenkään poikkeuksellisen suurena.  Toteutettavan rakennuksen yksityiskohdista ei ole sovittu, vaan ympäristölautakunta rakennuslupaviranomaisena valvoo, että rakentaminen tapahtuu kaavoitusta ym.  asioita koskien lainmukaisesti.  Tonttijaon toteuttaminen niin, että nykyisin torialueena käytettävä asemakaavassa pysäköintialueeksi merkitty alue ja ns.  entisen apteekkirakennuksen alue on erotettu erilliseksi tontiksi, perustuu yksikertaisesti siihen ajatukseen, että ko.  alue on haluttu säilyttää kaupungin omistuksessa eikä apteekkirakennusta ole haluttu myydä.

Tonttijaossa rakennusoikeuksien jako on toteutettu siitä lähtökohdasta lähtien, ettei ns.  entisen apteekkirakennuksen tontille tulla jatkossa merkittävästi rakentamaan lisää, joten ko.  tontille osoitettu rakennusoikeuden määrä on riittävä.

Esisopimuksessa eikä missään muussakaan yhteydessä ole sovittu, että esisopimuksen kohteena olevaan alueeseen rajoittuvaan nykyisin torialueena käytettävää asemakaavassa pysäköintialueeksi merkittyä aluetta käytettäisiin rakennettavan kaupan pysäköintialueena.  Myös em.  ns. entistä apteekkirakennusta ja myöhemmin voimassa olevan asemakaavan mukaiselle paikalle siirrettävää torialuetta varten tarvitaan paikoitusalueita.

Esisopimuksen kohteena olevasta tontista on pyydetty tarjouksia siinä tarkoituksessa, että kaikilla mahdollisilla tahoilla on tasapuolisesti mahdollisuus tehdä tarjouksia ja kaupunki saa mahdollisimman hyvän hinnan tontista.  Tavoitteena on ollut luonnollisesti myös se, että alue saadaan rakennettua asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen, kuten edellä on selostettu.

Esisopimuksessa ei ole edellytetty linja-autoasemarakennuksen purkamista.

Esisopimuksessa sovittu kauppahinta on korkein mahdollinen saatavissa oleva hinta.  Kauppahinta ei määräydy sen mukaan, mitä myyjä haluaa, vaan mitä kaupan kohteesta ollaan valmiit maksamaan.

Aloite aatekilpailusta Lapuan kehittämiseksi

12.7.2006 päivätty aloite on toimitettu Lapuan kaupungille heinäkuussa 2006.  Aloite on tarkoitus käsitellä keskustan osayleiskaavan muutosprosessin yhteydessä.  Kaupunginhallitus on asettanut osayleiskaavan muutosta valmistelemaan toimikunnan.  Osayleiskaavan muutosta valmistelemaan asetetun toimikunnan asettamisen yhteydessä ei ole käyty keskustelua siitä, että nyt valituksen kohteena kiinteistökaupan esisopimuksessa tarkoitetun alueen osalta olisi tarvetta tehdä muutoksia.

Esisopimuksen tekeminen Oy Konte Ab:n kanssa
perustettavan yhtiön lukuun

Kiinteistön ostaminen tai esisopimuksen tekeminen perustettavan yhtiön lukuun on täysin normaali ja vakiintunut tapa.  Kiinteistö voidaan ostaa pätevästi perustettavan yhtiön lukuun.  Menettelyn tarkoituksena on, että yhtiö, joka useimmiten on asunto-osakeyhtiö tai kiinteistöosakeyhtiö, perustetaan omistamaan ja hallitsemaan ostettua kiinteistöä.

Erityisesti rakennusalalla tällainen käytäntö on yleinen, koska se tarjoaa joustavuutta ja nopeutta, jota tarvitaan hankittaessa pidemmän aikavälin suunnitelmien toteuttamiseen.

Osakeyhtiölaissa on selkeät säännökset vastuukysymyksistä, kun oikeustoimia tehdään ennen yhtiön rekisteröimistä.  Lähtökohta on se, että ennen yhtiön perustamista tehdyistä oikeustoimista vastaavat henkilökohtaisesti siihen osallistuneet ja vastuu perustetulle yhtiölle siirtyy suoraan rekisteröinnillä vain osakeyhtiölaissa säädetyillä perusteilla. Perustettava yhtiö voi ottaa myös omalla päätöksellä vastuun ennen perustamista tehdystä oikeustoimesta.  Nyt kyseessä olevassa tapauksessa Oy Konte Ab:n ja perustettavan yhtiön vastuut määräytyvät osakeyhtiölain mukaisesti.

Selvää luonnollisesti on myös se, ettei mahdollista vuokralaista voida tässä vaiheessa ilmoittaa, koska vuokrasopimusta ei ole olemassa, kun lopullista kauppaakaan alueesta ei ole tehty.

Lopuksi

Kuten olemme aikaisemmin todenneet, valitettavasti valittajien on vaikea hyväksyä voimassa olevaa lakia ja ylimmän hallinnollisen tuomioistuimen korkeimman hallinto-oikeuden päätöstä kyseisen alueen asema kaavan laillisuudesta.  Valittajien ainoana tavoitteena on estää asemakaavan toteuttaminen ja uudistaa uudelleen oikeusprosessi, jonka osa heistä on jo kerran hävinnyt.  Tavoitteena on käyttää oikeuslaitosta välikappaleena siten, että asian käsittelyjä toteuttaminen saadaan riittävästi viivästymään.  Valittajien toivomuksena on luonnollisesti estää alueen rakentuminen asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen siten että toinen sopijaosapuoli pitkittyneiden oikeusprosessien jälkeen vetäytyisi hankkeesta, kuten kävi Etelä-Pohjanmaan Osuuskaupan osalta.

Edellä mainitusta syystä pyydämme, että korkein hallinto-oikeus käsittelisi valitusasian mahdollisimman nopeasti.

Lapualla 4.  syyskuuta 2007

LAPUAN KAUPUNGINHALLITUS

Paavo Latva-Rasku       Jari Jokinen
kaupunginjohtaja          hallintojohtaja