Väite, että myytävän alueen tonttijako ei ole asemakaavan ja MRA:n nojalla perusteltavissa

Tältäkin osin Lapuan kaupunki katsoo, ettei tonttijakoa koskevaa asiaa voida tämän valituksen yhteydessä tutkia. Kaupunginhallituksen päätös ei koske miltään osin tonttijakoa, josta Lapuan kaupungin tekninen lautakunta on tehnyt erillisen lainvoimaisen päätöksen.

Mikäli tonttijaon sisältökysymys kuitenkin tutkitaan, toteamme, että ko. Keskustan kaupunginosan kortteliin 122 on laadittu erillinen tonttijaon muutos Jonka tekninen lautakunta on hyväksynyt 24.4.2006. Asemakaa­vassa numeroin osoitettu kokonaisrakennusoikeus on jaettu muodostetta­ville tonteille MRL:n 79 § l mom:n nojalla. Vanhan apteekin tontille on tonttijaossa osoitettu 400 kr-m²:n rakennusoikeus, joka mahdollistaa tarvit­taessa ko. rakennuksen laajennuksen (nykyinen kerrosala n. 250 kr-m²). Rakennusoikeuden on katsottu riittävän ko. tontin osalta, koska merkittävää laajentamistarvetta ei ole. Tonttijaossa on järjestetty tarvittavat kulkuyh­teydet rasitteena sekä Tuomaalankadulta että Lassilantieltä MRA 37 §:n nojalla. Tarvittavat pysäköintialueet ovat asemakaavan mukaisesti jäljestet­tävissä molemmille tonteille. Edellä olevan perusteella tonttijako on MRL 78 § 4 momentin ja 37 § l momentin 2-kohdan vaatimukset täyttävä ja siten tarkoituksenmukainen. Tonttijako on myös lainvoimainen.

Kiinteistökaupan esisopimuksen valmistelusta

Kuten edellä on todettu, kaupunki on lähtenyt siitä, että se pyrkii saamaan asemakaavassa vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen mahdollistavan tontin asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Tämä lähtökohta ilme­nee selkeästi jo myynti-ilmoituksesta, jossa on todettu, että "voimassa olevassa asemakaavassa tontti on merkitty KL-merkinnällä, joka mahdol­listaa vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen tontille. Kaupunki edellyt­tää, että tontti rakennetaan erikseen sovittavassa ajassa ja tavalla voimassa olevan asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen." Sama periaate ilmenee selkeästi hyväksytystä kiinteistökaupan esisopimuksesta, jossa on todettu, että tontti on rakennettava asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen, sopimuksessa on määritelty myös vähimmäisrakentamisvelvoitteen määrä. Esisopimuksessa tätä asiaa on varmistettu myös sillä, että ko. velvoitteen rikkomisesta on sovittu maksettavaksi sopimussakko. Lisäksi on tietysti selvää, ettei rakennuslupaa asemakaavan vastaiseen muuhun rakentamiseen voida alueelle edes saada. Asiassa ei ole mitään epäselvää siitä, etteikö kaikissa yhteyksissä ole tarkoitettu voimassa olevaa asemakaavaa.

Kuten valituskirjelmästäkin ilmenee, nyt kiinteistökaupan esisopimuksen kohteena olevan alueen asemakaavan sisällöstä käytiin pitkä oikeusproses­si, jonka lopputuloksena KHO hyväksyi ko. alueelle asemakaavan, joka mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen alueelle. Tässä yhteydessä käytiin myös laaja kansalaiskeskustelu asiasta, kuten valituk­sestakin ilmenee. Tässä yhteydessä esitetyt mielipiteet ovat luonnollisesti olleet päätöksentekijöiden tiedossa. On selvää; että tehtäessä päätöstä kiin­teistökaupan esisopimuksesta nimenomaan alueen käyttämisestä voimassa olevan asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen, ei ole tarpeen uudelleen aloittaa keskustelua asemakaavan sisällöstä.

Asiaa on valmisteltu täysin julkisesti mm. ko. kiinteistön myynti-ilmoituksessa, joka on julkaistu Ilkka ja Pohjalainen -lehdissä valokuvan kera, on kerrottu myyntikohde ja edellytys, että tontti rakennetaan voimassa olevan asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Asian käsittely kaupungin­hallituksessa on tapahtunut julkisesti ja mm. esityslistat on toimitettu tiedotusvälineille.

Asian valmistelusta on informoitu myös myytävän rakennuksen vuokralai­sia ja heidän kanssaan on käyty neuvotteluja korvaavista tiloista.

Lapuan kaupunki myy ja ostaa jatkuvasti rakennettuja ja rakentamattomia kiinteistöjä. Toiminta on täysin normaalia. Asiat valmistellaan julkisesti, kuten tässäkin tapauksessa.

Selvää on, että laajemman kansalaiskeskustelun käyminen on tarpeellista, jos esim. myydään alue tarkoitukseen, joka edellyttää kaavan mukaisen käyttötarkoituksen muutosta. Tässä tapauksessa ei ole kuitenkaan kysymys tällaisesta tilanteesta,

Kaupunki on teettänyt ja sen käytössä on merkittävä määrä selvityksiä ja tutkimuksia, joissa on selvitetty kaupallisten hankkeiden mahdollisuuksia ja vaikutuksia Lapualla. Tällaisia ovat mm.:

1. Lapuan keskusta-alueen asiakastutkimus. Seinäjoen ammattikor­keakoulu, markkinatutkimuspalvelut v. 2003.

2. Etelä-Pohjanmaan kysyntä- ja tarjontaraportti, Tampereen yliopis­ton liiketaloudellinen tutkimus- ja koulutuskeskus 2004.

3. Simpsiö- ja NovaPark-hankkeiden aluetaloudelliset vaikutukset, Helsingin yliopisto/MAKES ia Valtion taloudellinen tutkimuskes­kus (VATT) 2005.

4. Etelä-Pohjanmaan maakunnan ostovirta-analyysi, Seinäjoen mark­kinatutkimuspalvelut 2005.

Näitä selvityksiä on useita kertoja esitelty myös kuntalaisille jäljestetyissä tilaisuuksissa. Lisätietoa niistä löytyy myös Lapuan kaupungin kotisivuilta www.lapua.fi.

Valmistelu on ollut lain edellyttämässä laajuudessa julkista ja kaupungin­hallituksen tiedossa on ollut kaikki asiaan vaikuttavat seikat. Valmistelu täyttää Hallintolain 31 §:n ja 41 §:n sekä Kuntalain 27 ja 29 §:ien mukaiset vaatimukset.

Esisopimuksen tekeminen Oy Konte Ab:n kanssa perustettavan yhtiön lukuun

Kiinteistön ostaminen tai esisopimuksen tekeminen perustettavan yhtiön lukuun on täysin normaali ja vakiintunut tapa. Oikeuskäytännössä on kat­sottu voitavan pätevästi ostaa kiinteistö perustettavan yhtiön lukuun. Me­nettelyn tarkoituksena on, että yhtiö, joka useimmiten on asunto-osakeyhtiö tai kiinteistöosakeyhtiö, perustetaan omistamaan ja hallitsemaan ostet­tua kiinteistöä. Erityisesti rakennusalalla tällainen käytäntö on yleinen, koska se tarjoaa joustavuutta ja nopeutta, jota tarvitaan hankittaessa pidem­män aikavälin suunnitelmien toteuttamiseen.

Osakeyhtiölaissa on selkeät säännökset vastuukysymyksistä, kun oikeustoi­mia tehdään ennen yhtiön rekisteröimistä. Lähtökohta on se, että ennen yhtiön perustamista tehdyistä oikeustoimista vastaavat henkilökohtaisesti siihen osallistuneet ja vastuu perustetulle yhtiölle siirtyy suoraan rekiste­röinnillä vain osakeyhtiölaissa säädetyillä perusteilla. Perustettava yhtiö voi ottaa myös omalla päätöksellä vastuun ennen perustamista tehdystä oikeustoimesta. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa Oy Konte Ab:n ja perustettavan yhtiön vastuut määräytyvät osakeyhtiölain mukaisesti.

Selvää luonnollisesti on myös se, ettei mahdollista vuokralaista voida tässä vaiheessa ilmoittaa, koska vuokrasopimusta ei ole olemassa, kun lopullista kauppakaan alueesta ei ole tehty.

NovaPark-hanke/keskustan kehittäminen

Lapuan kaupunki on laittanut vireille NovaPark-ostospuiston toteuttamisen valtateiden 16 ja 19 risteysalueelle. Alueen kaavoittaminen ko. käyttötar­koitukseen on vielä kesken. Esisopimuksessa tarkoitetulle alueelle tapahtu­va vähittäiskaupan suuryksikön rakentaminen ei ole vaihtoehto tälle hank­keelle. Olennaista on huomioida, että Lapuan keskustaan tapahtuvat kau­pan investoinnit perustuvat ensisijaisesti lapualaisten ostovoimaan. Esimer­kiksi v. 2003 tehdyn tutkimuksen mukaan n. 21 % keskustassa asioivista henkilöistä oli muualta kuin Lapualta. Sen sijaan NovaPark-ostospuistoon tulevat yritykset lähtevät siitä, että NovaPark-alueesta tulee Etelä-Pohjan-maan pohjoisosien vetovoimaisin kaupallinen alue. Tarkoituksena on pie­nentää etelään menevää ostovoimaa n. 30 %, tästä syystä tavoitteena on toteuttaa ensi vaiheessa n. 15.000 - 20.000 kr-m2n suuruinen rakentaminen NovaPark-alueelle. Lapualaisten ostovoima on vain osa NovaPark-ostos­puiston tarvitsemasta ostovoimasta. Olennaista molemmissa hankkeissa on kuitenkin se, että pyrkimyksenä on pienentää lapualaisten ostovoiman menemistä muualle kuin Lapualle. Lapualaisten ostovoimasta meni v. 2003 yli 32 milj. euroa muualle kuin Lapualle. Kaikkien lapualaisten tavoitteen ja edun mukaista tulisi olla tämän ostovoiman karkaamisen pienentäminen. Huomioitavaa on myös se, että em. hankkeiden kokoluokat ovat aivan erilaiset. Nimenomaan NovaPark-ostospuistoalueen toteuttamisen vuoksi kaupungin tarkoituksena on panostaa myös kaupungin ydinkeskusta-alueen kehittämiseen, vähittäiskaupan suuryksikön toteuttaminen esisopimuksessa tarkoitetulle alueelle on yksi tärkeä osa ydinkeskusta-alueen kehittämistä.

Yleisellä tasolla voidaan todeta, että vähittäiskaupassa keskimäärin 200.000 euron myynnin lisäys tuo yhden lisätyöpaikan, näin laskettuna lapualaisten ostovoiman menemisellä Lapuan ulkopuolelle menetetään tällä hetkellä jo yli 150 vähittäiskaupan työpaikkaa. Kaupungin kannalta kyse on siis merkittävästä asiasta.

Esisopimuksen kohteena olevan tontin rakennusoikeus

Myytävän tontin rakennusoikeuden määrää ei voida pitää mitenkään poik­keuksellisen suurena. Toteutettavan rakennuksen yksityiskohdista ei ole sovittu, vaan ympäristölautakunta rakennuslupaviranomaisena valvoo, että rakentaminen tapahtuu kaavoitusta ym. asioita koskien lain mukaisesti. Tonttijaon toteuttaminen niin, että nykyisin torialueena käytettävä asemakaavassa pysäköintialueeksi merkitty alue ja ns. apteekkirakennuksen alue on erotettu erilliseksi tontiksi, perustuu yksikertaisesti siihen ajatuk­seen, että ko. alue on haluttu säilyttää kaupungin omistuksessa eikä apteekkirakennusta ole haluttu myydä. Tonttijaossa rakennusoikeuksien jako on toteutettu siitä lähtökohdasta lähtien, ettei apteekkirakennuksen tontille tulla jatkossa merkittävästi rakentamaan lisää, joten ko. tontille osoitettu rakennusoikeuden määrä on riittävä.

Esisopimuksessa eikä missään muussakaan yhteydessä ole sovittu, että esisopimuksen kohteena olevaan alueeseen rajoittuvaan nykyisin torialueena käytettävää asemakaavassa pysäköintialueeksi merkittyä aluetta käytet­täisiin rakennettavan kaupan pysäköintialueena.

Esisopimuksen kohteena olevasta tontista on pyydetty tarjouksia siinä tarkoituksessa, että kaikilla mahdollisilla tahoilla on tasapuolisesti mahdol­lisuus tehdä tarjouksia ja kaupunki saa mahdollisimman hyvän hinnan tontista. Tavoitteena on ollut luonnollisesti myös se, että alue saadaan rakennettua asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen, kuten edellä on selostettu.

Esisopimuksessa ei ole edellytetty linja-autoasemarakennuksen purkamista.

Esisopimuksessa sovittu kauppahinta on korkein mahdollinen saatavissa oleva hinta. Kauppahinta ei määräydy sen mukaan, mitä myyjä haluaa, vaan mitä kaupan kohteesta ollaan valmiit maksamaan.

Aloite aatekilpailusta Lapuan kehittämiseksi

Em. 12.7.2006 päivätty aloite (ei 12.7.2003) on toimitettu kaupungille heinäkuussa 2006. Aloite on tarkoitus käsitellä erikseen.

Lopuksi

Valitettavasti valittajien on vaikea hyväksyä voimassa olevaa lakia ja ylim­män hallinnollisen tuomioistuimen (KHO) päätöstä ko. alueen asemakaa­van laillisuudesta. Valittajien ainoana tavoitteena on estää asemakaavan toteuttaminen ja saada käytännössä uudelleen vireille oikeusprosessi, jonka osa heistä on jo kerran hävinnyt. On selvää, että tällaisella valituksella voidaan estää Lapuan ydinkeskustan kehittäminen.

Pyydämmekin, että valitus käsitellään nopeasti, ettei valitusprosessin pit­kittämisellä saada taas aikaiseksi sitä, ettei aluetta saada asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.