Eduskunnan oikeusasiamiehelle

Viite: Lausunto- ja selvityspyyntö 12.5.1999 Dnro 433/4/99
 

Asia: LAPUAN KAUPUNGINHALLITUKSEN LAUSUNTO RISTO JALAVAN JA U. K. RANTALAN TEKEMÄSTÄ KANTELUSTA

Lapuan kaupungin ja Etelä-Pohjanmaan Osuuskaupan (EEPEE) välillä on allekirjoitettu 28.1.1998 kiinteistökaupan esisopimus.  Esisopimuksessa kaupunki on sitoutunut myymään EEPEE:lle n. 10. 000 m2 :n suuruisen muodostettavan liiketontin rakennuksineen ym.  Kauppahintana EEPEE maksaa 2,7 milj. mk rahana ja luovuttaa osakkeita, joiden käyväksi arvoksi on arvioitu n. 250.000 - 300.000 markkaa.

Esisopimuksessa kaupunki on sitoutunut laittamaan vireille asemakaavan muutoksen luovutettavan liiketontin muodostamista varten.  Esisopimusta on eräiltä osin pidettävä maankäyttösopimukseen rinnastettavana yksityisoikeudellisena sopimuksella, jonka tekemiseen kaupungilla on ollut oikeus.  Esisopimusta tehtäessä on pyritty varmistamaan, ettei esisopimuksella syrjäytetä kaavoitukselle laissa asetettuja tavoitteita tai sisältövaatimuksia.  Lähtökohtana on ollut, että esisopimuksen tarkoittama alue voidaan kaavoittaa siinä määriteltyyn käyttötarkoitukseen RakL:n ja -asetuksen ja muun kaavoitusta koskevan lainsäädännön edellyttämällä tavalla.  Esisopimuksessa ei ole luonnollisestikaan voitu sitoa asemakaavan vahvistavan viranomaisen (Länsi-Suomen ympäristökeskus) toimivaltaa.  Tästä syystä esisopimuksen 13-kohdassa on todettu, että esisopimus raukeaa, elleivät kaupan toteuttamiseksi tarvittavat asemakaavan muutos ja tonttijako saavuta lainvoimaa, kaupungilla ei ole tällöin korvausvelvollisuutta sopijaosapuolelle.

Esisopimuksen tekemistä ennen merkittävän kaavamuutoksen käynnistämistä on pidetty tarpeellisena sen varmistamiseksi, että EEPEE tulee rakentamaan kaavanmuutoksella muodostettavalle liiketontille.  Esisopimukseen sisältyy rakentamisvelvoite.

Tavoitteena on ollut kaupungin palvelurakenteen vahvistaminen kaupungin keskusta-alueella, missä palveluiden tavoitettavuus on hyvä.

Esisopimuksen tekemistä on edeltänyt pitkä valmistelu, jota on johtanut kaupungin elinkeinotoimikunta.

Tärkeää on huomata, että suunnitelma asemakaavan muuttamisesta niin, että se mahdollistaa liikerakennuksen rakentamisen esisopimuksessa tarkoitetulle tontille on ollut julkinen jo paljon ennen esisopimuksen allekirjoittamista. Elinkeinotoimikunnan johdolla valmistelussa keskustan yleissuunnitelmassa (ns.  Kauppakatuprojekti) tätä vaihtoehtoa on käsitelty julkisesti sekä tiedotusvälineissä että yleisötilaisuuksissa.

Kaupungingeodeetti Mauno Vähämäen selvitys Lapuan keskustan kehittämisen suunnittelun julkisuudesta, Liite 1

Keskustan yleissuunnittelusta on laadittu seuraavat julkiset asiakirjat.

Lapuan keskusta Kauppakatu, investointiosa, Liite 2

Lapuan keskustan yleissuunnittelu, laatimisvaiheen informointi, kuulemiset, neuvottelut ja päätökset, Liite 3

Lapuan keskustan yleissuunnitelmaprojekti v. 1994 - 1997, peruste- ja suunnitelmaosa, jossa sivuilla 25-26 on käsitelty esisopimuksessa tarkoitetun tontin muuttamista liiketontiksi, sivulta 28 ilmenee, että suurmyymälän sijoittamista keskustan ulkopuolelle on tutkittu yhtenä vaihtoehtona, Liite 4

Em. ilmenee, että kuntalaisille on varattu HM 11 §:n
3 momentin ja KuntaL:n 27 §:ssä mainittu mahdollisuus osallistua ja vaikuttaa ko. alueen tulevaan käyttöön.

Esisopimuksesta käytyjen neuvottelujen aikana keskeneräisistä asioista ei ole erikseen julkisesti informoitu.  Kaupunki on noudattanut neuvotteluosapuolen toivomusta asian julkistamisajankohdan suhteen.

Myytävän alueen kauppahinnasta on tehty kaupungin toi-mesta erilaisia arvioita.  Korkeimmat arviot perustuvat teknisiin arvoihin.  Alueen käypä arvo ja kauppahinta muodostuvat kuitenkin osapuolten välisissä neuvotteluissa todellisen markkinatilanteen mukaan.  Kaupungille tappiollisen kiinteistön (liite 5) käypä arvo ei voi olla lähelläkään teknistä arvoa huomioon ottaen elinkeinoelämän rakennemuutokset ja Lapuan vähentynyt asukasluku ja se, että alueelle suunnitellun kaavamuutoksen mukaiseen rakentamiseen valmiita ostajaehdokkaita oli käytännössä vain yksi.

Esisopimukseen perustuva kiinteistökauppa ei ole sillä tavoin tappiollinen kuin kantelussa on esitetty.  Esisopimukseen perustuvan kiinteistönkaupan lopullista kokonaistaloudellista vaikutusta ei ole mahdollista tässä vaiheessa arvioida.  Kokonaistaloudellisuuden arviointiin vaikuttaa olennaisesti se, mitä kaavanmuutokseen liittyviä päätöksiä kaupunki jatkossa tekee.  Näitä päätöksiä ei ole vielä tehty. Mikäli kaupunki tulee osallistumaan joidenkin uusien tilojen rakentamiseen, nämä kustannukset tullaan perimään vuokrissa takaisin.  Kokonaistaloudellisuuden arvioinnissa on huomioitava myös ne positiiviset vaikutukset, jotka rakentamisesta tulevat kaupunkilaisille ja alueen elinkeinoelämälle.

Esisopimus on allekirjoitettu 28.1.1998. Esisopimuksen allekirjoittamisesta ja sen keskeisestä sisällöstä ilmoitettiin julkisesti eri tiedotusvälineissä välittömästi allekirjoituksen jälkeen.  Liitteet 6 - 8.

Esisopimuksen 14. kohdassa on nimenomaan todettu, että esisopimus sitoo Lapuan kaupunkia vasta sen jälkeen, kun kaupunginvaltuusto on sen lainvoimaisesti hyväksynyt. Kaupunginvaltuuston kokouskutsussa asia on mainittu (Liite 9) ja asia on käsitelty kaupunginvaltuuston julkisessa kokouksessa 9.2.1998, jossa kaupunginvaltuusto on sen yksimielisesti hyväksynyt.  Päätöksestä ei ole valitettu ja se on siten tullut lainvoimaiseksi.

Lapuan kaupunginvaltuusto on 10.5.1999 äänin 30-5 hyväksynyt mm. esisopimuksen tarkoittamaa aluetta koskevan asemakaavamuutoksen.  Esisopimuksessa tarkoitetun liiketontin osalta muutettu asemakaava poikkeaa esisopimuksesta siten ', että rakennusoikeuden määrää on pienennetty 3.750 k-m2 :iin.  Tähän on päädytty kaavaprosessin aikana tapahtuneen eri viranomaisten kuulemisen ja tehdyn muistutuksen johdosta.  Samalla on päätetty, että esisopimus muutetaan rakennusoikeuden määrän osalta vastaamaan muutettua asemakaavaa.  EEPEE on osaltaan hyväksynyt muutoksen tekemisen.  Asemakaavan muutos on Länsi-Suomen ympäristökeskuksen käsittelyssä, kaupunginvaltuuston päätöksestä on valitettu.

Em. perusteilla kaupunginhallitus toteaa, että kaupunginjohtaja ja elinkeinotoimikunta kokonaisuudessaan ovat toimineet esisopimusta valmistellessaan laillisesti ja pyrkineet edistämään kaupungin asukkaiden hyvinvointia ja kestävää kehitystä.

Lapualla 10. elokuuta 1999

LAPUAN KAUPUNGINHALLITUS

Jari Jokinen              Tuula Kuisti
hallintojohtaja            kaupunginkamreeri