Lapuan kaupunginhallitus
Valtuustontie 8
62100 LAPUA


Lapuan kaupunginhallituksen päätös 26.6.2006 pykälä 30                   
Tontin 408-1-122-4 myynti/kiinteistökaupan esisopimus

Esitämme otsikossa mainittua päätöstä (liite 1) koskevan oikaisuvaatimuksen ja vaadimme päätöksen peruuttamista. Lapuan kaupungin ei pidä tehdä esisopimusta päätöksessä tarkoitetun kiinteistön myymisestä.  Sen sijaan kaupungin tulisi panna vireille Lapuan ydinkeskustan kehityshanke siten kuin olemme kuntalaisaloitteessa esittäneet (liite 2).

Oikaisuvaatimuksen perustelut

Asemakaava on vanhentunut tilanteen muuttumisen takia

Esisopimuksessa tarkoitetun alueen asemakaava tehtiin mittatilaustyönä Etelä-Pohjanmaan osuuskaupan suurmyymälää varten Lapuan kaupunginvaltuuston 9.2.1998 hyväksymän esisopimuksen perusteella. Asemakaava oli vanhentunut jo silloin, kun se 3.5.2002 sai lainvoiman, sillä Etelä-Pohjanmaan osuuskauppa oli 31.3.2002 ilmoittanut rakentavansa Lapuan suurmyymälänsä Alangon alueelle, jossa on runsaasti paikoitustilaa asiakkaita varten. Alueella olisi hyvää tilaa toisellekin suurmyymälälle, jos tarvetta ilmenisi. Myös Lapuan keskustan osayleiskaava on linja-autoaseman alueen osalta vanhentunut, koska Etelä-Pohjanmaan osuuskaupan kanssa tehty esisopimus ohjasi osayleiskaavankin suunnittelua.

Asemakaava on vanhentunut myös siitä syystä, että Lapuan kaupungilla on vireillä suuren kauppakeskittymän rakentaminen valtateiden 16 ja 19 risteykseen. Ostospuistoon tulisi mm. ainakin yksi vähittäiskaupan suurmyymälä. Uuden suurmyymälän rakentaminen linja-autoaseman tontille ei tässä tilanteessa voi olla paras ydinkeskustan kehittämiskeino, sillä ostovoiman rajatkin tulevat väistämättä vastaan. Kaupungin arvokkaimmalla paikalla sijaitsevan tontin myymistä suurmyymälän tarpeisiin  -- saati sitten sellaisen, jonka täsmällistä luonnetta ei edes ennalta tiedetä --  ei mitenkään voida pitää tämän alueen parhaana mahdollisena käyttönä.

Asemakaava on vanhentunut ja epärealistinen myös suurmyymälän rakentamisen kannalta katsottuna

Voimassaoleva asemakaava on todettava ratkaisevasti vanhentuneeksi, vaikka sitä arvioitaisiin pelkästään suurmyymälän rakentamisen kannalta, sillä siinä on useita puutteita, jotka tulevat vaatimaan asemakaavan muuttamista hankkeen toteuttamisen aikana. Asemakaavan muuttamiseen ryhtyminen puolestaan saattaa pitkittää toteutukseen kuluvaa aikaa.

Suurmyymälän rakentamisen kannalta katsottuna asemakaavassa on ainakin seuraavanlaisia puutteita:

1    Kaavassa olevan kerrosalan sijoittaminen tontille yksikerroksisena suurmyymälän toimintojen edellyttämällä tavalla tulee olemaan hyvin vaikeaa, ja kaksikerroksisen myymälän rakentaminen on mitä todennäköisimmin epärealistista.

2    Lastauslaitureiden sijoittamiselle on vain kaksi vaihtoehtoa, joko Tuomaalankadun varteen tai vastapäätä Sparin lastausaluetta,  jotka kumpikin olisivat kaupunkikuvan kannalta erittäin epäedullisia. Jälkimäisessä tapauksessa se merkitsisi kaavan mukaisen kevyen liikenteen väylän sijaintia kahden muuta ympäristöään alempana olevan lastausalueen välissä, mikä johtaisi väistämättä alueen käyttöarvon huonontumiseen.

3    Asemakaavan määräys, jonka mukaan vähittäiskaupan suurmyymälän julkisivumateriaalina tulee käyttää suurelta osin läpinäkyvää lasia,  ei ole nykyisten suurmyymälän suunnittelukäytäntöjen mukainen, joten määräys on epärealistinen.

4    Asemakaavamääräys pysäköintialueen ja kaavassa olevan kevyen liikenteen väylän  väliin istutettavasta puurivistä ei ole toteutuskelpoinen eikä realistinen, kuten ei sekään, että kaava-alueella olevat puut on pyrittävä säilyttämään.

5    Asemakaavaan merkitty mahdollisuus maanalaisen pysäköintitilan rakentamisesta on teoreettinen. Maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen ei ole taloudellisesti kannattavaa eikä tässä erityisessä sijainnissa edes niiden käytettävyyden kannalta perusteltua.

6    Alueen käyttäminen markettirakentamiseen johtaisi todennäköisesti myös siihen, että kauppatori ja sen tarvitsema pysäköintialue on siirrettävä lähemmäksi kaupungintaloa, mikä taas johtaisi siihen, että Raivaajapatsaan ympärillä olevasta puustosta ja istutusalueesta häviää suurin osa.

Kohdissa 3, 4 ja 5 esitetyt asemakaavamääräykset ymmärrämme yrityksiksi parantaa toteutuksen laatua tällä keskeisellä ja arvokkaalla rakennuspaikalla, mutta markettirakentamisen vakiintuneiden suunnittelukäytäntöjen valossa on erittäin todennäköistä, että rakennuttaja ei tule pitämään niiden toteuttamista rakennuksen käyttötarkoitukseen nähden riittävästi perusteltuna.

Edellä luetellut seikat herättävät kysymyksen, onko siinä perustettavassa yhtiössä, jonka lukuun tonttia ollaan ostamassa, kiinnitetty ollenkaan huomiota asemakaavan puutteisiin ja rakennuspaikan soveltumattomuuteen kaavassa ilmoitettuun käyttötarkoitukseen. Jos vastaus on myöntävä, herää seuraavaksi kysymys, ollaanko tonttia ostamassa voimassa olevan asemakaavan mukaiseen käyttöön vai johonkin muuhun tarkoitukseen.

Kiinteistökauppaa varten tehdyn tonttijaon motiivit epäselvät

Tekninen lautakunta hyväksyi 24.4.2006 linja-autoaseman alueelle uuden tonttijaon, joka mitä ilmeisimmin on tehty juuri Oy Konte Ab:n kanssa sittemmin allekirjoitettua esisopimusta ajatellen. Koska tonttijaon perusteluja ei ole esitetty, voimme esittää niistä vain arvailuja.

Kaupungin johdon tiedossa on, että lapualaiset vastustavat aivan erityisesti kauppatorin myymistä. Onko tonttijaon motiivina ollut se, että torin kohtalosta huolestuneita kuntalaisia voidaan rauhoittaa toteamalla, että toria ei myydä, vai onko tarkoituksena ollut turvata torikauppiaitten ja torin asiakkaiden oikeus käyttää edelleen sitä aluetta, jota he ovat tottuneet käyttämään?

Jälkimmäinen tarkoitus olisi toteutettavissa vain asemakaavan muutoksella, sillä voimassa olevan asemakaavan mukaan toriväen nykyisin käyttämä alue on vähittäiskaupan suurmyymälän pysäköintialuetta, jolta toriväki voidaan asemakaavaan vedoten karkottaa milloin tahansa.

Suurmyymälätontin ostajan kannalta tonttijaosta on kahdenlaista etua. Ostaja saa ensiksikin käyttöönsä suhteellisesti enemmän rakennusoikeutta, vaikka se ostaa pienemmän tontin, sillä rakennusoikeutta ei ole jaettu tonttien pinta-alojen suhteessa, vaan suurmyymälätontin tehokkuusluku on nostettu 0,45:een aikaisemmasta 0,375:stä. Toiseksi suurmyymälätontin viereinen tontti on kaavoitettu pysäköintialueeksi, joten se on suurmyymälän käytettävissä aivan ilmaiseksi, jopa kunnossapidosta huolehtii Lapuan kaupunki.

Meistä näyttää, että kuntalaisten yhteistä omaisuutta, kaupungin arvotonttia, on tyrkytetty ainoalle ostotarjouksen tekijälle mahdollisimman edullisin ehdoin. Sekin meitä ihmetyttää, että tontin neliöhinta on pudonnut vuoden 1998 tasosta 22 %.

Kiinteistökauppaa varten tehty erillinen tonttijako
ei ole asemakaavan nojalla  perusteltavissa eikä tarkoituksenmukainen

Yhdessä alueen voimassaolevan asemakaavan kanssa uusi tonttijako on omiaan aiheuttamaan sekaannusta vierekkäisten tonttien käyttötarkoituksesta. Tonttijako ei ole asemakaavan nojalla perusteltavissa eikä se täytä MRA:n 37 §:n 1 momentin 2 kohdassa esitettyä vaatimusta tonttien käytön tarkoituksenmukaisuudesta. Ei ole tarkoituksenmukaista, että kunta varaa erillisellä tonttijaolla vähittäiskaupan suurmyymälän omistajan käyttöön pysäköintialueen vastikkeettomasti.

Kaupungin ydinkeskustaa koskevien päätösten tekeminen sammutetuin lyhdyin ja ilman julkista keskustelua ei ole hyväksyttävää

Kaupungin johto pitää ydinkeskustan arvotontin myymistä ilmeisesti niin vähän kunnan asukkaille kuuluvana asiana, että edes tontin tulevaa ostajaa ja käyttäjää ja yksityiskohtaista käyttötarkoitusta ei ole julkisuuteen kerrottu. Kiinteistökaupan esivalmistelut on hoidettu tonttijakomenettelyllä, jossa kaikkea mahdollisuutta vuorovaikutteisuuteen on tarkoituksellisesti vältetty. Tontin kaupittelu sanomalehti-ilmoituksilla ja kahden viikon tarjouksentekoajalla vaikuttaa valmiiksi sovitun kaupan lavastamiselta kilpailutilanteeksi. Kaupungin menettely ei täytä hyvään hallintotapaan kuuluvia avoimuuden ja läpinäkyvyyden vaatimuksia.

Lapualla 12. heinäkuuta 2006