Vaasan hallinto-oikeudelle Lapuan kaupunginhallituksen päätös 26.6.2006 pykälä 30, Lapuan linja-autoaseman kiinteistön myyminen Lapuan kaupunginhallituksen hylättyä 12.7.2006 tekemämme oikaisuvaatimuksen valitamme Vaasan hallinto-oikeudelle Lapuan kaupunginhallituksen 26.6.2006 tekemästä päätöksestä (liitteet 1 ja 2) hyväksyä linja-autoaseman kiinteistön myymisestä tehdyn esisopimuksen allekirjoittaminen. Pyydämme hallinto-oikeutta kumoamaan päätöksen. Katsomme seuraavien seikkojen nojalla Lapuan kaupunginhallituksen ylittäneen harkintavaltansa, kun se päätti hyväksyä esisopimuksen:
Kertaamme ensin lyhyesti linja-autoaseman tontin myyntihankkeen tähänastiset vaiheet ja esitämme sen jälkeen valituksemme yksityiskohtaiset perustelut. Myyntihankkeen tähänastiset vaiheet Lapuan kaupunginvaltuusto hyväksyi 9.2.1998 yksimielisesti esisopimuksen, jolla Lapuan kaupunki sitoutui myymään ja kaavoittamaan linja-autoaseman tontin, 10000 m2, Etelä-Pohjanmaan osuuskaupalle, joka halusi rakentaa tontille vähittäiskaupan suurmyymälän (www.netikka.net/jalava/sopimus.html). -- Alla ilmakuva alueesta, josta tässä valituksessa on kyse.  Lapuan kaupungin tekniselle keskukselle luovutettiin 16.6.1998 hanketta vastustava valmisteluvaiheen muistutus, jonka oli allekirjoittanut 1836 henkilöä (www.netikka.net/jalava/1836.html). Lapuan kaupunginjohtajalle luovutettiin 25.2.1999 liitteineen 70-sivuinen asemakaavanmuutosta vastustava muistutus, jonka oli allekirjoitanut kymmenen lapualaista (www.netikka.net/jalava/alku.html). Sanomalehti Pohjalainen julkisti 15.4.1999 Taloustutkimuksen Lapualla tekemän mielipidetiedustelun, jonka mukaan marketin paikkaa vastustavia on kaksi kertaa enemmän kuin hankkeen kannattajia (liite 3). Museovirasto antoi Lapuan kaupunginjohtajan pyynnöstä 19.4.1999 uuden lausunnon, jossa se aikaisempaa yksityiskohtaisemmin esitti kielteisen kantansa markettihankkeesta (www.netikka.net/jalava/museo2.html). Kaupunginvaltuuston 10.5.1999 hyväksymästä asemakaavan muutoksesta valitettiin Länsi-Suomen ympäristökeskukseen, joka jätti asemakaavan vahvistamatta. Valituskierros päättyi 3.5.2002 korkeimman hallinto-oikeuden päätöksellä, joka vahvisti asemakaavanmuutoksen (www.netikka.net/jalava/khop35.html). Etelä-Pohjanmaan osuuskauppa oli kuitenkin jo 21.3.2002 ilmoittanut rakentavansa marketin keskustatontin sijasta Alangon alueelle, jonne oli sitä varten kaavoitettu vaihtoehtoinen rakennuspaikka. Eduskunnan oikeusasiamies Lauri Lehtimaja antoi 25.10.2001 ratkaisun esisopimuksen valmistelusta tehdyn kantelun johdosta. Oikeusasiamies kiinnitti kaupunginhallituksen huomiota vastaisen varalle kunnallisen päätöksenteon avoimuuteen sekä velvollisuuteen edistää kaupungin asukkaiden tiedonsaantia ja osallistumismahdollisuuksia heitä koskevien asioiden eri valmisteluvaiheissa (www.netikka.net/jalava/oikasiam.html). Lapuan kaupunginhallitus hyväksyi 26.6.2006 Konte Oy:n kanssa tehtävän esisopimuksen, jolla kaupunki sitoutui myymään linja-autoaseman kiinteistön rakennettavaksi voimassa olevan asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen. Etelä-Pohjanmaan osuuskaupalle vuonna 1998 ja Konte Oy:lle vuonna 2006 myytäväksi sovitut alueet ilmenevät liitteestä 4. Kaupunginhallituksen pöytäkirjan 26.6.2006 liitteenä 23 on kartta esisopimuksen kohteena olevasta tontista 4. Valituksen yksityiskohtaiset perustelut Hanketta ei ole valmisteltu läpinäkyvästi Sanomalehti-ilmoituksessa kaupunki ilmoittaa edellyttävänsä, että “tontti rakennetaan erikseen sovittavassa ajassa ja tavalla voimassa olevan asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen”. Ilmoituksessa todetaan, että asemakaava mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön rakentamisen. Esisopimuksessa ostajan edellytetään rakentavan tontille vähintään 2 500 kerrosneliömetrin suuruisen liikerakennuksen. Rakennuksen luonteesta ei sen enempää ole julkisuuteen kerrottu eikä siitä voi enempää päätellä edes ostajan toimialan perusteella, koska esisopimuksen allekirjoittanut Konte Oy Ab sitoutuu ostamaan ja rakentamaan tontin “perustettavan yhtiön lukuun”. Perustettavan yhtiön nimeä, omistajia ja toimialaa ei ole julkistettu. Sopimuksesta käy ilmi, että perustettava yhtiö aikoo vuokrata kiinteistön, jonka se tontille rakentaa. Mahdollisesta vuokralaisesta ei ole julkisuuteen annettu tietoa. Hanketta ei ole valmisteltu vuorovaikutteisesti Kaupungin johto ei ole missään vaiheessa tiedustellut kuntalaisilta, mitä mieltä nämä ovat linja-autoaseman mahdollisesta myymisestä. Mitään kuulemistilaisuuksia ei aiheesta ole järjestetty. Esisopimuksen valmistelutoimiin kuuluvasta tonttijaosta on ilmoitettu vasta päätöksenteon jälkeen kaupungin kuulutusten ilmoitustaululla. Valmistelu ei ole vastannut kaupungin toiminnalle kuntalain 27 §:ssä ja 29 §:ssä asetettuja tavoitteita eikä asiassa ole myöskään menetelty hallintolain 41 §:ssä edellytetyllä tavalla. Samoin on sivuutettu perustuslain 20 §:n määräys julkisen vallan velvollisuudesta turvata jokaiselle mahdollisuus vaikuttaa elinympäristöään koskevaan päätöksentekoon. MRL:n määräykset alueiden käytön suunnittelun vuorovaikutteisuudesta on voitu kokonaan unohtaa pitämällä kiinni siitä käsityksestä, että alueen asemakaava ei kaipaa muuttamista. KHO:n ratkaisusta huolimatta hanke on edelleen merkittävä, ongelmallinen ja kiistanalainen Kaupungin johto ilmeisesti ajattelee, että tarvetta läpinäkyvään ja vuorovaikutteiseen päätöksentekoon ei enää ole, koska KHO on vahvistanut linja-autoaseman alueen asemakaavanmuutoksen. Olemme asiasta toista mieltä. Kaupungin omat toimet ovat muuttaneet tilannetta siten, että alueen sopimattomuus markettirakentamiseen on entistäkin ilmeisempää. Markettirakentamisen kannalta sijainnin lisäksi on ongelmallista mm. se, että eräät voimassa olevan asemakaavan määräykset eivät noudata vähittäiskaupan vakiintuneita suunnittelukäytäntöjä. Hankkeen merkittävyys perustuu siihen tosiseikkaan, että monumentaalisen kaupungintalon, Raivaajapatsaan ja kauppatorin viereinen tontti, joka aikanaan on keskeisen sijaintinsa takia valittu myös linja-autoaseman paikaksi, on luonnollisesti kaupungin tonteista sijainniltaan arvokkain. Alueen käyttötarkoituksen suunnittelu ja mahdollinen muuttaminen kiinnostaa hyvin suurta osaa Lapuan asukkaista. Osallisten määrä on siis suuri. Erottamalla toriväen nykyisin käyttämän paikan myytävästä alueesta kaupungin johto on epäsuorasti tunnustanut hankkeen kiinnostavuuden ja kiistanalaisuuden. Myytävän tontin asemakaava ja alueen osayleiskaava ovat vanhentuneet Kun linja-autoaseman asemakaava (liite 5) KHO:n päätöksellä sai lainvoiman 3.5.2002, se oli jo valmiiksi vanhentunut, sillä Etelä-Pohjanmaan osuuskauppa oli toista kuukautta aikaisemmin ilmoittanut, että se rakentaa markettinsa Alangon alueelle vajaan kahden kilometrin päähän linja-autoasemasta. Uusi marketti avattiin elokuun lopussa 2003. Sen naapurustoon rakennettu Lidlin myymälä oli avattu edellisellä viikolla. Alangon alueesta on siten tullut houkutteleva ja hyvin toimiva paikka kaupalle yleensä ja runsaasti tilaa ja ruuhkautumattomia liikenneyhteyksiä vaativalle toiminnalle erityisesti. Tilaa olisi uusille marketeillekin. Kun Lapuan keskustan osayleiskaava tuli kaikilta osin voimaan 23.10.2003, sekin oli osittain vanhentunut, sillä sen laatimisessa oli pitänyt ottaa huomioon Etelä-Pohjanmaan osuuskaupan kanssa tehty esisopimus vähittäiskaupan suurmyylän rakentamisesta linja-autoaseman tontille. Lapuan keskustan maankäytön suunnittelun lähtökohtiin vaikuttaa myös se, että kaupunki on pannut vireille ns. NovaPark-hankkeen, jonka tavoitteena on rakentaa valtateiden 16 ja 19 risteykseen suuri kauppakeskus. -- Lapuan ydinkeskustan, Alangon alueen ja NovaParkin keskinäiset etäisyydet selviävät liitteestä 6. Ostospuistosta on lisätietoa osoitteessa www.novapark.fi. Lapuan kaupunki ei ole kuitenkaan ryhtynyt mihinkään toimiin täyttääkseen MRL:n pykälissä 36 ja 51 esitetyt velvoitteet yleiskaavan ja asemakaavan ajan tasalla pitämisestä. Näyttää siltä, että kyseisten kaavojen ylen pikaista vanhentumista ei kaupungin johdossa ole huomattu tai tunnustettu. Harkintavallan käyttö on lähtökohdaltaan virheellistä, jos tosiseikaston tulkinnassa on puutteita. Vähittäiskaupan suuryksikön rakentaminen linja-autoaseman tontille vaikuttaa erityisen perustelemattomalta, kun tiedetään että vieressä oleva Spar-market lopetti toimintansa 22.8.2006 eikä jatkajasta ole vielä tietoa. Myös Sparin tontin rakennusoikeus riittäisi vähittäiskaupan suuryksikön rakentamiseen. Mitään uuden tilanteen huomioon ottavaa selvitystä, joka osoittaisi että Lapuan ydinkeskustassa on tarvetta Halpa-Hallin lisäksi toisellekin vähittäiskaupan suuryksikölle, ei ole tehty. Asemakaava on vanhentunut ja epärealistinen myös suurmyymälän rakentamisen kannalta katsottuna Voimassaoleva asemakaava (liite 5) on todettava ratkaisevasti vanhentuneeksi, vaikka sitä arvioitaisiin pelkästään suurmyymälän rakentamisen kannalta, sillä siinä on useita puutteita, jotka tulisivat todennäköisesti vaatimaan asemakaavan muuttamista hankkeen toteuttamisen aikana. Suurmyymälän rakentamisen kannalta katsottuna asemakaavassa on ainakin seuraavanlaisia puutteita:
on erittäin todennäköistä, että rakennuttaja ei tule pitämään niiden toteuttamista rakennuksen käyttötarkoitukseen nähden riittävästi perusteltuna. Edellä luetellut seikat herättävät kysymyksen, onko siinä perustettavassa yhtiössä, jonka lukuun tonttia ollaan ostamassa, kiinnitetty lainkaan huomiota asemakaavan puutteisiin ja rakennuspaikan soveltumattomuuteen kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Jos vastaus on myöntävä, herää seuraavaksi kysymys, ollaanko tonttia ostamassa voimassa olevan asemakaavan mukaiseen käyttöön vai johonkin muuhun tarkoitukseen. Asemakaavan puutteet ja esisopimuksen porsaanreiät herättävät epäilyjä Esisopimuksen kohdan 11 mukaan perustettavan yhtiön maksettavaksi tulee 100000 euron sopimussakko, jos se rakentaa tontin vastoin voimassa olevaa asemakaavaa tai luovuttaa tontin rakentamattomana edelleen. Sopimuksesta ei kuitenkaan käy ilmi, tarkoitetaanko siinä tällä hetkellä voimassa olevaa vai jossakin hankkeen myöhemmässä vaiheessa voimassa olevaa asemakaavaa. Lisäksi sopimus antaa kaupunginhallitukselle oikeuden päättää sopimussakon maksamisesta toisinkin, jos siihen on erityinen syy. Tämä ei ole erityisen läpinäkyvää eikä luottamusta herättävää. Sopimus ei anna kuntalaisille vähäisintäkään varmuutta siitä, miten kaupungin arvotonttia tullaan käyttämään. Lapuan ydinkeskustan kehittämiseltä puuttuu kokonaissuunnitelma Lapuan ydinkeskusta kaipaa kehittämissuunnitelmaa. Siitä todistavat keskustan lukuisat tyhjillään olevat liikehuoneistot, pääkadun surkastuminen läpiajoväyläksi, Kosolan risteyksen liikennettä puurouttava 18 liikennevalopylvään ryteikkö ja pääkadun varressa toteutettu monella tapaa epäonnistunut kerrostalotontin suunnittelu, jonka puutteiden perussyynä on tontille myönnetty liian suuri rakennusoikeus. Linja-autoaseman tontin kaupittelu vanhentuneen asemakaavan pohjalta kuuluu samaan oireyhtymään. Olemmekin ehdottaneet 12.7.2006 tekemässämme kuntalaisaloitteessa -- joka on oikaisuvaatimuksen liitteenä kaupunginhallituksen pöytäkirjassa 7.8.2006 -- että kaupunki julistaisi arkkitehdeille ideakilpailun ydinkeskustan kokonaissuunnitelman laatimisesta. Uskomme, että ydinkeskustan viihtyisyyden, vetovoimaisuuden ja elinvoimaisuuden parantamiseksi on löydettävissä paljon parempia keinoja kuin uuden vähittäiskaupan suuryksikön rakentaminen. Kaupunginhallitus ei ole tähän mennessä ottanut aloitteeseen kantaa. Myytävän alueen tonttijako ei ole asemakaavan ja MRA:n nojalla perusteltavissa Tekninen lautakunta hyväksyi 24.4.2006 linja-autoaseman alueelle uuden tonttijaon (liite 7), joka mitä ilmeisimmin on tehty juuri Oy Konte Ab:n kanssa sittemmin allekirjoitettua esisopimusta ajatellen. Kaupunki on ilmoittanut tonttijaon motiiviksi sen, että pysäköintialue ja ns. apteekkirakennus on haluttu säilyttää kaupungin omistuksessa. Sitä miksi niin on haluttu tehdä, ei ole kerrottu. Syitä voimme arvailla. Kaupungin johdon tiedossa on, että lapualaiset vastustavat aivan erityisesti kauppatorin myymistä. Onko tonttijaon motiivina ollut se, että torin kohtalosta huolestuneita kuntalaisia voidaan rauhoittaa toteamalla, että toria ei myydä, vai onko tarkoituksena ollut turvata torikauppiaitten ja torin asiakkaiden oikeus käyttää edelleen sitä aluetta, jota he ovat tottuneet käyttämään? Jälkimmäinen tarkoitus olisi toteutettavissa vain asemakaavan muutoksella, sillä voimassa olevan asemakaavan mukaan toriväen nykyisin käyttämä alue on vähittäiskaupan suuryksikön pysäköintialuetta, jolta toriväki voidaan asemakaavaan vedoten karkottaa milloin tahansa. Voimassa olevan asemakaavan mukaan torin kuuluu olla paikalla, jossa nyt on kaupungintalon pysäköintialue ja kaksi istutusaluetta (liitteet 5 ja 8). Suurmyymälätontin ostajan kannalta tonttijaosta on kahdenlaista etua. Ostaja saa ensiksikin käyttöönsä suhteellisesti enemmän rakennusoikeutta, vaikka se ostaa pienemmän tontin, sillä rakennusoikeutta ei ole jaettu tonttien pinta-alojen suhteessa, vaan suurmyymälätontin tehokkuusluku on nostettu 0,45:een aikaisemmasta 0,375:stä. Toiseksi suurmyymälätontin viereinen tontti on kaavoitettu pysäköintialueeksi, joten se on suurmyymälän käytettävissä aivan ilmaiseksi, jopa kunnossapidosta huolehtii Lapuan kaupunki. Yhdessä alueen voimassaolevan asemakaavan kanssa uusi tonttijako on omiaan aiheuttamaan epätietoisuutta ja sekaannusta vierekkäisten tonttien käyttötarkoituksesta (liitteet 5, 7 ja 8). Tonttijako ei ole asemakaavan nojalla perusteltavissa eikä se täytä MRA:n 37 §:n 1 momentin 2 kohdassa esitettyä vaatimusta tonttien käytön tarkoituksenmukaisuudesta. Ei ole tarkoituksenmukaista, että kunta varaa erillisellä tonttijaolla vähittäiskaupan suurmyymälän omistajan käyttöön paikoitusalueen vastikkeettomasti. Sopimuksessa tekee sitoumuksia yhtiö, jota ei sopimuksen allekirjoitushetkellä ole olemassa Perustettava yhtiö on esisopimuksen kohdan 6 mukaan tutustunut alueen maankäyttösuunnitelmiin eikä sillä ole niistä huomauttamista. Tiedossa ei ole, tarkoitetaanko maankäyttösunnitelmilla muutakin kuin voimassa olevaa asemakaavaa. Sopimuksen kohdan 7 mukaan perustettava yhtiö sitoutuu vähintään 2 500 kerrosneliömetrin suuruisen liikerakennuksen rakentamiseen. Miten on mahdollista, että sopimuksen allekirjoittamishetkellä olemassa olematon yhtiö sitoutuu johonkin ja ilmoittaa, että se ei näe alueen maankäyttösuunnitelmissa huomauttamista? -- Konte Oy Ab sitoutuu esisopimuksessa vain ostamaan ja rakentamaan tontin sekä tekemään muutamia vähäisempiä toimia. Sopimuksen muut ehdot koskevat yhtiötä, jota sopimuksen allekirjoitushetkellä ei ole olemassa. Ilmeisesti Konte Oy vastaa tarvittaessa myös niiden sopimusehtojen täyttämisestä. Yhteenveto Edellä esitetyn perusteella pyydämme Vaasan hallinto-oikeutta kumoamaan valituksenalaisen pätöksen. Perustelujamme ovat asian riittämätön selvittäminen, tosiseikaston väärä tulkinta, asemakaavan ajan tasalla pitämisen laiminlyöminen ja vuorovaikutteisen suunnittelun laiminlyöminen kaupungin arvotontin käyttötarkoituksen muutoshankkeessa. Lapualla 20. syyskuuta 2006 |